Arhitectura cu dublu sens din rețeaua urbanistică USR

November 19, 2025ADMINISTRAȚIE, INVESTIGAȚIITiberiu Kiss

De departe, încă de la primenirea USR în fruntea Primăriei Timișoara, așa cum a demonstrat și timpul, interesele marilor rechini imobiliari au gravitat, de fiecare dată, în jurul acelorași doi arhitecți de casă ai lui Dominic Fritz. Pe de-o parte, în ograda lui Gabriel Almăjan, arhitect-șef al Primăriei Timișoara din 2021, cu experiență în dezvoltări imobiliare mari (inclusiv fost manager în Grupul Tender Imobiliare) și fondator al biroului SC ATG Studio SRL. Și, pe de alta, în proximitatea lui Răzvan Negrișanu, patron al SC RD Sign SRL, consilier local USR Timișoara, fost președinte al Comisiei de Urbanism până în 2024 și vicepreședinte pe legislație al OAR Timiș.

Așa că, de-a lungul vremii, ambii arhitecți ai USR au combinat funcții publice-cheie în urbanism cu afaceri private în proiectare imobiliară. De exemplu, dacă o luăm invers, numele arhitectului Răzvan Negrișanu e strâns legat, în primul rând, de incompatibilitatea în care a ajuns primarul Dominic Fritz, sancționat deja de către Agenția Națională de Integritate, la nivel de verdict instituțional. Apoi, de o serie întreagă de PUZ-uri, promovate de RD Sign SRL, în numele unor mari dezvoltatori imobiliari, medici cu ștaif, înalți prelați și sponsori notorii ai USR Timiș.

Nici arhitectul-șef al Primăriei Timișoara, Gabriel Almăjan, nu stă mai rău la capitolul de combinații. Nu demult, a fost lipit, ca timbrul de scrisoare, de masterplanul din nordul orașului. Și aici se vede limpede cum, între varianta pusă în dezbatere și cea aprobată prin HCL, apare o modificare subtilă, dar cu impact major. Inițial, unele cvartale erau destinate clar doar caselor (locuințe individuale), după care, în forma supusă dezbaterii publice, a răsărit conceptul de… funcțiune dominantă! Ceea ce a deschis poarta ca, în zonele de case, să apară și blocuri de 3–6 etaje.

Doar pentru că, acolo, mai multe PUZ-uri au fost proiectate de ATG Studio SRL! Iar firma fondată de Almăjan a rămasă în familie, după ce arhitectul a ieșit formal din societate, în momentul în care a accesat funcția publică din administrația locală. Apoi, aceeași entitate comercială a arhitectului-șef al PMT, care în 2021 și-a crescut veniturile de 10 (zece) ori, a mai dat-o cu bățul în baltă, grav de tot, când a proiectat trei blocuri la o distanță de șapte ori mai mică, față de terenul vecin, decât distanța minimă prevăzută de lege. Și, acum, arhitectul-șef al PMT mai comite o nefăcută, tot prin ATG Studio SRL. Doar pentru că poate!

Legi speciale

Povestea nu e deloc complicată! Practic, are în centru un teren (CF 435046), situat pe strada Grigore Alexandrescu din Timișoara, cu intrare și de pe Agricultorilor. Conform documentelor, pe acest lot compact, în numele SC Jacob Agricol SRL, două mari firme de arhitectură au scos tot atâtea autorizații de construire, pentru dezvoltarea unor proiecte imobiliare de locuințe colective. Prima, AC 225 din 7 mai 2025, semnată Roxana Pătrulescu din partea PMT, a fost eliberată pentru proiectul asumat de SC Arh-Rom SRL. A doua, semnată de Monica Mitrofan, a văzut lumina zilei pentru munca asiduă depusă de ATG Studio SRL, prin AC 733 din 20 octombrie 2025.

Cert e că ambele autorizații de construire, care vizează câte 18 apartamente, pe un regim de P+4 (cu spații comerciale la parter), așa cum rezultă din înscrisuri oficiale, chiar dacă au proiectanți diferiți, au fost comunicate la aceeași adresă de e-mail: office@atgstudio.ro. Ceea ce demonstrează, fără drept de apel că, de fapt, ambele dezvoltări imobiliare, dincolo de faptul că au același proprietar/beneficiar, au în spate aceiași firmă de arhitectură – SC ATG Studio SRL. Mai mult, că SC Arh-Rom SRL a fost, de la bun început, doar o fațadă și o conservă pentru firma familiei arhitectului-șef al Primăriei Timișoara, care i-a folosit doar cartușul profesional. Ca să nu bată la ochi!

Și mai sunt lucruri ciudate! Cel mai bizar aspect, de departe, este că, pe aceeași parcelă compactă, au fost date două autorizații de construire. Din punct de vedere legal, spun specialiștii în urbanism, a doua autorizație de construire, cea asumată direct pe SC ATG Studio SRL, a fost emisă cu încălcarea flagrantă a Legii nr. 50/1991 și Legii nr. 350/2001. Nu de alta, dar normativele spun că pentru construirea celei de a doua clădiri, în mod obligatoriu, este necesară elaborarea unui plan urbanistic de detaliu (PUD). Și mai zice, același lucru, și PUG-ul Timișoarei, votat, promovat și lăudat de USR!

Și mai trebuie spus că, tot în planul urbanistic general (PUG), terenul dezvoltat de SC ATG Studio SRL face parte din calupul RrM3 – zonă mixtă cu regim de construire deschis, adiacentă arterelor principale de trafic. Da, se poate înțelege că strada Grigore Alexandrescu este o arteră principală de trafic, dar asta nu este cazul străzii secundare, acolo unde se ridica cel de-al doilea imobil colectiv. Mai precis, strada Agricultorilor, care e una de rang 3 de servire locală, îngustă și construită, pe ambele părți, cu locuințe individuale (case), în regim mic de înălțime.

Acum, dacă luăm în calcul că parcela în cauză are doar front la strada Grigore Alexandrescu, atunci retragerea față de adâncimea lotului, care e pe strada Agricultorilor, ar trebui să fie minim 6 m, iar înălțimea de maxim 2 m. Dacă urbanistic, se consideră că parcela are dublu front stradal, atunci cu siguranță clădirea, care este în plină construcție pe strada Agricultorilor, trebuie să respecte regulamentul pentru locuințe individuale. Adică, case, nu blocuri! Așa că, tocmai din pricina unor astfel de situații interpretabile, legea obligă realizarea unui PUD! Ca să fie lucrurile clare, nu interpretabile, în funcție de conveniențe!

Vraja mării

Evident, regula cu PUD-ul nu se aplică la planșele și cerințele care ies din birourile celor de la SC ATG Studio SRL, societate familială a arhitectului-șef Gabriel Almăjan. Că, dacă s-ar fi pus în practică, altfel ar fi stat lucrurile și cu cele două autorizații de construire, emise pentru beneficiarii de la SC Jacob Agricol SRL. Măcar la nivel numărului de locuri de parcare, unde regulamentele prevăd, în cazul unităților locative cu 18 apartamente, un număr de minim 21 locuri de parcare (18×1,15)! La care, bineînțeles, se mai adaugă alte spații de parking, în funcție de zonele comerciala de la parterul imobilelor.

Ei bine, pe planurile de situație de la dosarele de urbanism, pentru fiecare imobil colectiv, sunt desenate doar câte 14 locuri de parcare. Nu câte 21! Și nici vorbă de altele pentru zonele comerciale. Că nu poți să fentezi regula, dacă tot construiești la arterea principală (str. Grigore Alexandrescu), pentru că, în ecuația asta, te obligă PUG să ai zonă de servicii la parter, nu locuri de parcare sub clădire. Așa că situația de fapt, rezumată semi-tehnic și pe înțelesul tuturor, sună cam așa. Pe un teren compact sunt emise două autorizații de construire (AC), fiecare pentru câte un imobil colectiv distinct, la 5 luni distanță. Ambele vizează câte o clădire cu 18 apartamente + funcțiuni comerciale, iar fiecare prezintă 14 locuri de parcare, deși necesarul minim ar fi 21 locuri/clădire, la care se adaugă și lipsa locurilor pentru funcțiunile comerciale.

În documentație, proiectantul – doi pe hârtie, dar unul singur în realitate – recunoaște: număr corpuri: 2; existente: 1; propuse: 1; rezultate: 2. Ceea ce înseamnă, automat, obligația legală de elaborare PUD pentru a doua clădire, pe același lot. Odată pentru că Legea 350/2001 și PUG Timișoara prevăd că, atunci când se intenționează ridicarea unei noi clădiri independente, pe un lot deja edificat, iar PUG nu reglementează explicit această situație, este obligatoriu PUD – Plan Urbanistic de Detaliu. Și asta pentru că, prin cea de-a doua construcție, pe aceeași parcelă, se modifică modul de ocupare a terenului, relația dintre clădiri, regimul de înălțime/amplasare, circulațiile, parcările, accesurile și impactul asupra vecinătăților!

De clasificarea stradală, care a trecut ca și Sputnik-ul prin Comisia de Circulație din cadrul

Primăriei Timișoara, n-are rost să mai zicem că are o interpretarea eronată, care permite derogări nelegale. Tocmai pentru că lotul a fost considerat ca având, exclusiv, front principal la stradă Grigore Alexandrescu, ceea ce este incorect, pentru că mai există o a doua clădire cu acces/ fațadă principală, pe strada Agricultorilor. Și aici nu pot fi aplicate regulile din RrM3, specifice arterelor principale. La care se adaugă, evident, și parcările, total insuficiente! Mai mult, partajele sunt amplasate la o distanță mai mică de 6 m față de fațada clădirii vecine (nord), ceea ce nu respectă prevederile ISU!

Așa că, mama tuturor concluziilor e că, în Primăria de Sticlă a ultratransparentului Dominic Fritz, arhitectul-șef Gabriel Almăjan joacă la două capete. Prin familia sa, useristul este reprezentantul societății ATG Studio SRL care elaborează documentațiile și obține AC-urile, iar pe de alta, prin subalternii săi direcți, cel care le aprobă tacit! După cum i se flexează mușchii! Că de aia, tot mai mulți constructori urlă din toți plămâni că, de când cu incoruptibilii de la USR, Timișoara a devenit terenul de joacă al unei arhitecturi… cu dublu sens, în care funcția publică și interesul privat se amestecă, până la confuzie. Și dincolo de ea!