Blocuri de 8 etaje ies din pământ, în coasta Spitalului Judetean Timișoara, pe axa sponsorilor USR

September 16, 2024METROPOLITANETiberiu Kiss

Vechiului Planul Urbanistic General al municipiului Timișoara (PUG), valabil până acum vreun an, când primarul Dominic Fritz de la USR a livrat și girat un altul mai mândru și mai frumos, a stipulat că o serie întreagă de terenuri virane, așa cum sunt și parcelele de pe Aleea Sănătății, care se află în imediata vecinătate a Spitalului Clinic Județean de Urgență ”Pius Brînzeu” Timișoara, fac parte din categoria de SPAȚII VERZI. Adică, interzise pentru orice tip de construcții! Ideea nu a fost deloc una rea, având în vedere densitatea populației din zonă și, mai ales, specificul sanitar din areal, aflat în plină expansiune și dezvoltare comunitară. Dovadă că, azi, hub-ul medical și-a mai adăugat în palmares o nouă maternitate regională, dată deja în funcțiune în luna august a.c., și un viitor centru de mari arși, aflat în construcție, cu un termen de finalizare, prevăzut pentru toamna anului viitor. Și mai vin investiții în sănătate, tot acolo, prin PNRR, din primăvara anului viitor!

E foarte adevărat că fostul PUG al Timișoarei, aprobat în 2002, avea o vechime de circa 20 de ani și, în 2023, atunci când administrația locală a USR a imprimat o altă viziune, realitatea din teren nu a mai satisfăcut nevoile de dezvoltare ale urbei. La fel de corect este și faptul că principalul obiectiv al noului PUG, așa cum a fost acesta trâmbițat de Dominic Fritz, a constat în armonizarea reglementărilor anterioare, care au fost fie insuficiente, fie au dus la o dezvoltare necorelată. Acum, cronologic, primii pași pentru realizarea noului PUG al Timișoarei l-au făcut cei din administrația Gheorghe Ciuhandu (1996-2012) când, la data de 8 octombrie 2010, au semnat contractul pentru demararea studiilor, oprtunităților și procedurilor urbanistice. Ulterior, pe 6 august 2014, când în fruntea municipiului trona deja primarul Nicolae Robu, Primăria Timișoara a depus documentația pentru obținerea autorizației de mediu, în vederea aprobării noului PUG al Timișoarei. Avizul de la A.P.M Timiș a sosit în 28 martie 2017.

Toată cronologia este importantă pentru că, așa cum rezultă din documente publice, până la sosirea aprobării definitive de la APM Timiș, administrația Robu a intervenit cu pixul pe Aleea Sănătății. Nu o singură dată! Și asta se vede limpede din anexele urbanistice care au însoțit avizul de mediu, obținut în primăvara lui 2017, unde categoria de spații verzi de pe Aleea Sănătății – cuprinsă în CF nr. 406924, CF nr. 432990, CF nr. 433190 și CF nr. 433195 – a dispărut definitv și fost schimbată cu funcțiunea UM4 – zonă mixtă cu regim de construire deschis, adiacentă arterelor de importanță locală. O să înțelegeți imediat și de ce s-a forțat nota urbanistică în vecinătatea Spitalului Județean Timișoara, de mai multe ori, atunci când vom discuta despre proprietarii parcelelor și vom pune pe tapet încrengătura politico-imobiliară, fezandată de administrația PNL și centrată la cap administrației USR, care a mărit miza jocului și milioanelor de euro, dincolo de cer.

Deci, revenind la fostele zone verzi de pe Aleea Sănătății din Timișoara, acestea au dispărut de pe planșe urbanistice în momentul în care municipalitatea, condusă de Nicolae Robu, a cerut, în logica noului PUG, schimbarea de funcțiune a terenului. Așa că, din martie 2017, când s-a obținut avizul de mediu și până în 2023, când administrația USR a intervenit din nou pe documente, în vecinătatea SCJUT a tronat o zonă mixtă, care a inclus locuire colectivă și activităţi administrative. Rezultă clar din documente că vorbim despre o blocuri, cu un regim de înălţime de (1-2S)+P+3+M sau (1-2S)+P+3+1R, cu un P.O.T maxim pentru parcele comune de 40% și un C.U.T maxim de 1,4. Cu mențiunea că parcele de colț pot găzdui clădiri de (1-2S)+P+4+1R, un P.O.T de 50% și un C.U.T de 1,8, iar loturile care includ clădiri cu parcaje colective cu acces public, la un POT de 60% și un CUT de 2,4.

Viziunea USR

Din punct de vedere urbanistic, exact așa au stat lucrurile cu cele 4 parcele de teren de pe Aleea Sănătății din Timișoara, până la finalului mandatului de primar al lui Nicolae Robu. Ulterior, odată cu schimbarea orândurii municipale, administrația Dominic Fritz și-a pus în practică viziunea și a operat zeci de modificări în PUG-ul Timișoarei, schimbări pe care nu le-a supus dezbaterii publice, până pe 27 septembrie 2023. Adevărul e că, și când a venit cu PUG-ul în fața oamenilor, avizul de mediu NU a fost reactualizat, deși planșele care au fost puse pe masa consultărilor, nu mai aveau nicio legătură cu ceea ce giraseră și aprobaseră comisarii A.P.M Timiș, când au eliberat avizul din 28 martie 2017. Și cel mai limpede se vede asta din H.C.L 457/17.10.2023, unde terenul din proximitatea SCJUT, care cuprinde cele 4 parcele de pe Aleea Sănătății, este încadrat cu o nouă funcțiune, diferită de vechiul PUG de pe vremea lui Ciuhandu și alta decât cea cerută de echipa lui Robu – din UM4 în RrM4.

Cu alte cuvinte, conform regulamentului de urbanism, care face parte integrantă din anexa H.C.L de aprobare PUG, fostele zone verzi de pe Aleea Sănătății s-au transformat din P+3+M ale lui Nicolae Robu în (1-2S)+P+7+1R. Tot așa, în aceeași locație, administrația USR, a decis să majoreze și P.O.T. la 70% și C.U.T-ul la 3, fluturând o poezie cu parcele de colt, prevăzute cu parcaje colective și acces public. Așadar, dacă luăm în calcul maximalele, vorbim despre 3 etaje în plus, despre un coeficient de ocupare al terenului (POT) de +10% și despre un coeficient de utilizare al terenului (CUT) de +0.6. Pe scurt, despre un adaos imobiliar de circa 30%, adică un plus de milioane de euro! Și imediat după succesul imobiliar de pe Aleea Sănătății din Timișoara, așa cum arată documente publice, în februarie 2024, beneficiarii celor 4 parcele din vecinătatea SCJUT, au înaintat către Primaria Municipiului Timisoara o miraculoasă propunere de elaborare a unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), evident, în logica noilor valențe urbanistice, impuse de primăria de sticlă a lui Dominc Fritz de la USR.

Azi, PUZ-ul de pe Aleea Sănătății se află în fază incipientă, terenul apare ca un tot unitar, este gândit per ansamblu, deși parcele nu sunt unificate. Mai mult, toate loturile sunt considerate parcele de colț cu parcaje colective și acces public, cu toate că nu sunt, astfel încât beneficiul financiar al dezvoltatorilor imobiliari să fie maxim. Așadar, documentele urbanistice, depuse la Primăria Timișoara, arată că vorbim exclusiv despre blocuri de (1-2S)+P+7+1R, care se vor desfășura pe 8820 mp, la un POT propus de 70% și cu o înălțime de 29 m. Restul, până la 12.600 mp, atât cât este suprafața totală a terenului, va fi ocupat de spații verzi (2520 mp) și drumuri/pietonale (1260 mp). Proiectul a fost întocmit de celebra firmă de arhitectură SC RD Sign SRL, șeful de proiect este arh. Răzvan Negrișanu, iar beneficiarii dezvoltării imobiliare sunt SC Sedako Group SRL și persoana fizică Dorica Monica Cojocari.

Campionii

Acum că avem și jucătorii de pe Aleea Sănătății, să trecem și la conexiunile (inter)personale. În primul rând, SC RD Sign SRL aparține arhitectului Răzvan Negrișanu, consilier local USR și șeful Comisiei de Urbanism din cadrul Primăriei Timișoara. Pe de altă parte, SC Sedako Group SRL se află în portofoliul omului de afaceri Viorel Buga, cunoscut dezoltator imobiliar și, așa cum rezultă din documente publice, sponsor oficial al USR Timiș. De fapt, al primarului Dominic Fritz, la fel ca și Răzvan Negrișanu, că asta demonstrează declarația de avere a edilului Timișoarei din anul 2020, la rubrica creditori și sub titlul de ”împrumut campanie electorală” – Viorel Buga – 50.000 RON, Răzvan Negrișanu – 25.000 RON și Ruben Lațcău, viceprimar USR – 12.000 RON. De-a lungul timpului, au mai fost semnalate, în mass-media, o grămadă de alte proiecte și interese imobiliare care-i leagă pe Negrișanu și Buga. La fel cum a fost și PUZ-ul de pe strada Cloșca nr. 15, dezvoltat de Mitropolia Banatului, sub semnătura lui Răzvan Negrișanu, într-un joint-venture cu Viorel Buga de la SC Sedako Group SRL, în calitate de dezvoltator și investitor. Și multe altele!

Cine e Dorica Monica Cojocari? Nimeni alta decât soția fostului secretar general al Primăriei Timișoara din perioada 1996-2016 (Ciuhandu – Robu), celebrul Ioan Cojocari, rudă îndepărtată și cu soția viceprimarului USR Ruben Lațcău. Așa cum rezultă din documente cadastrale, două dintre cele 4 parcele, care fac obiectul PUZ-ului de pe Aleea Sănătății, CF 433190 (2340 mp – 40 milioane lei) și CF 433195 (735 mp – 500 mii lei), au intrat în posesia Monicăi Cojocari, la data de 18 noiembrie 2016, printr-o succesiune de drept, venită din direcția mamei sale. De precizat că, la baza moștenirii, au stat terenuri care au fost achiziționate de către soacra fostului secretar al PMT, la data de 9 octombrie 1995 și 16 ianuarie 1998, de la o persoană fizică, căreia i se reconstituise dreptul de proprietate și a fost pusă în posesie, pe terenurile de lângă Spitalul Județean Timișoara, în baza Legii 18/1991. Și tot aceeași persoană, prin legatarii săi, pentru o sumă de circa 1,5 milioane de euro, a transferat în patrimoniul SC Sedako Group SRL, prin cabinetul notarial Paula Cojocari (fiica secretarului PMT) celelalte două terenuri, care fac obiectul dezvoltării imobiliare de pe Aleea Sănătății, în 8 octombrie 2014 – CF 406924 (615 mp) și CF 432990 (8.130 mp).

Așadar e limpede că la data achiziției terenurilor de pe Aleea Sănătății, chiar dacă acestea făceau parte din intravilanul Timișoarei, conform PUG-ului de la acea vreme, cele 4 loturi, atât ale familiei Cojocari, cât și ale dezvoltatorului Viorel Buga, aveau interdicție de construcție, fiind catalogate spații verzi. Deci, valoare imobiliară egală cu zero! Contează mai puțin că, exact acolo, pe o altă parcelă învecinată cu PUZ-ul de lângă SCJUT, dintr-o regretabilă eroare, pe aceeași zonă verde, înainte de anul 2000, Primăria Timișoara a dat liber la construcția primului magazin Billa din Timișoara, chiar peste drum de Ortopedie. Ce e important e că, în două rânduri consecutive, asocierea dintre Cojocari și Buga a fost una câștigătoare, în 2017 și în 2023, atunci când s-au tranșat viziunile asupra PUG-ului, în administrațiile Robu și Fritz.

Așa că, azi, pe calcule matematice și economice, situația pe Aleea Sănătății din Timișoara arată exact așa, într-un regim de înălțime de (-2) P+7e+Er: minim 375 de apartamente cu o medie de 750 de locatari, circa 450 de locuri de parcare desfășurate pe circa 7000 mp. Cum proiectul prevede și spații comerciale la parter, e clar că, în practică, un nivel de parcare subterană nu face față cerințelor mixte de comercial-rezidențial. Ori la suprateran nu există variante, așa că tot pe cifre, ca să țină și refrenul cu parcaje colective în regim public (adică deschise tuturor de pe stradă), care maximizează CUT-ul la 3 și POT la 70%, mai e nevoie de încă un nivel la -2. Doar că e nefezabilă ideea din punct de vedere economic – la 3 m, unde solul este deja mlăștinos, săpătura implică hidroizolați puternice, iar costul pe subsol ajunge între 1200-1500 euro/mp. Tot aici, obigatoriu, conform normelor legale, se mai adaugă și cel puțin 1000 mp pentru un adăpost ALA (apărare locală antiaeriană). Adică, cheltuieli enorme, fără nicio valorificare financiară, căci vorbim despre parcaje în regim public, nu private!

Alles klar, Herr Bürgermeister Dominic Fritz?