August 12, 2026La Timișoara, administrația lui Dominic Fritz a pus carul înaintea boilor. S-a asociat la un PUZ, a negociat schimburi de teren, a măsurat parcele și loturi, a desenat drumurile, a stabilit funcțiunile și, abia după, a pus întrebarea și a supus la vot către Consiliul Local, dacă este de acord să participe în horă. Deși Codul Administrativ (art. 129, alin. 2, lit. c) spune că NU primarul, ci aleșii locali sunt cei care își exercită atribuțiile privind administrarea domeniului public și privat al municipiului. Cu alte cuvinte, maxim, edilul userist al Timișoarei ar fi putut cere compartimentelor să pregătească PUZ-ul, dar, înainte de asocierea patrimonială cu un privat, ar fi trebuit să obțină aprobarea consilierilor locali.
Și asta pentru că există o diferență juridică importantă între a studia urbanistic terenul și a angaja proprietarul public, într-o documentație privată, cu perspectivă de schimb patrimonial! Așa a ajuns Primăria Timișoara partener urbanistic într-un PUZ de circa 7,3 ha pe o halcă din fosta pepinieră Horticultura SA, înainte ca aleșii locali să aprobe includerea propriului teren, în combinația imobiliară de pe Calea Urseni. Cam de genul acesta arată, cel puțin din documentele publice, povestea unei dezvoltări urbanistice care, pe podium, are un singur nume – SC Leicester Invest SRL, societate care se învârte în constelația cărășanului Ion Bejeriță, finul baronului PSD Ion Mocioalcă și partenerul de călătorii cu avioanele Nordis al liderului social-democrat Sorin Grindeanu.
După cum rezultă din corespondența instituțională, Primăria Timișoara a intrat în proiectul de dezvoltare imobiliară cu un teren de 5.980 mp, aparținând domeniului privat al Municipiului Timișoara. În calitate de beneficiar sau co-inițiator PUZ, încă din 2024! Și, din nou, ca să dea bine pe sticlă, în ianuarie și februarie 2026. Cert e că, abia în iulie 2026, Primăria a cerut Consiliului Local să aprobe, formal, includerea terenului municipal în PUZ, deși acesta era deja antamat, în demersuri administrative. Între cele două momente sunt mai bine de doi ani, un certificat de urbanism, două runde de documentații, ședințe CTATU, un aviz de oportunitate, planșe de parcelare și chiar o soluție precisă privind viitorul schimb de terenuri dintre dezvoltator și municipalitate.
PUZ-ul este întocmit de Arhitectim SRL și privește CF 452971, CF 452972 și CF 454477. Planșele oficiale identifică expres Leicester Invest și Municipiul Timișoara drept beneficiari ai documentației urbanistice, care cuprinde o suprafață totală de 73.368 mp. Din aceasta, 67.388 mp aparțin Leicester Invest, iar 5.980 mp Municipiului Timișoara, în domeniul său privat. În situația existentă, ambele loturi sunt descrise drept teren arabil. În situația propusă, cele 73.368 mp sunt transformate într-un mic cartier: 31.150 mp pentru locuințe individuale, 10.133 mp pentru activități economice terțiare, 18.250 mp pentru drumuri și parcaje, 3.833 mp spații verzi și 10.002 mp pentru instituții și servicii publice.
Oricum, despre schimbul de terenuri dintre entitățile dirijate de Dominic Fritz si Ion Bejeriță, fără acceptul Consiliului Local Timișoara, s-a știut încă de la sfârșitul anului 2024. Și asta rezultă clar ca lumina zilei dintr-o comunicare internă, la nivel de SC Horticola SA, a directorului USR de la vremea respectivă, Mircea Vancia, către subordonați:
Din păcate în această seară vin cu o veste mai puțin bună. Ca urmare a discuțiilor de la Primaria Municipiului Timișoara am fost informați că va trebui să mutăm, în cel mai scurt timp posibil, locația actuală a pepinierei, în Avram Imbroane. După cum se vede, în geometria atașată, PMT nu mai are teren, decât o mică zonă (5980 mp) fără vreun acces la șosea. Zona pe care o ocupăm noi azi este privată și în acest moment există discuții pentru un PUZ și schimb de terenuri acolo. Pentru a nu intra într-un conflict legat de respectivele terenuri și prezență noastră ilegală pe ele, ne-a fost solicitată mutarea.
🟠 Rocada mică
Așadar, încă de la bun început, joint-venture-ul dintre Primăria Timișoara și SC Leicester Invest SRL a lui Ion Bejeriță nu a fost o simplă parcelare. Vorbim, totuși, despre crearea de valoare urbanistică pe 7,3 hectare. Și partea spectaculoasă se găsește, în primul rând, pe planșa intitulată „Proprietatea asupra terenurilor”.
Acolo, terenul municipalității este descris drept o parcelă de 5.980 mp, cu formă neregulată și fără acces din domeniul public. Tocmai de aceea și soluția PUZ prevede reconfigurarea acesteia printr-un schimb de teren cu firma social-democratului. După operațiune, administrația ar urma să rămână cu o parcelă de 10.002 mp, cu formă regulată, acces din domeniul public pe trei laturi și destinație de instituție de învățământ. Diferența de 4.022 mp ar urma să provină din proprietatea Leicester. U05 Proprietate asupra terenurilor.pdf
În plus, documentația arată că Leicester Invest SRL ar trece în domeniul public încă 3.833 mp pentru zonă verde și alte 18.250 mp pentru circulații. Proiectantul a și calculat că zona verde și cea pentru instituții reprezintă 11,65% din terenul societății, iar partea de drumuri 24,84%. Poate că sună generos, doar că aceste suprafețe nu pot fi analizate ca niște donații, făcute de dezvoltator imobiliar, dintr-un acces spontan de filantropie cadastrală. Nu, mișcările fac parte din mecanismul urbanizării. Tocmai pentru că, la schimb, firma lui Ion Bejeriță obține posibilitatea de a transforma zeci de mii de metri pătrați de teren arabil, în teren construibil. Planșa U04 prevede 62 de parcele pentru locuințe individuale, fiecare putând găzdui maximum două unități locative, plus peste un hectar de activități terțiare.
Așadar, miza economică nu are legătură cu câți metri pătrați cedează Leicester Primăriei. Combinația este cât valorează cei 67.388 mp, după urbanizare. Adică, după înțelegerea cu Primăria Timișoara, nu cu cei din Consiliul Local! Ca totul a fost ticluit, cu vânt din pupă, încă din martie 2024, când Primăria a publicat prima etapă de consultare pentru PUZ-ul Calea Urseni. Documentația, încă de pe atunci, privea toate cele trei CF-uri, inclusiv CF 454477, proprietatea municipalității. La ședința CTATU din 23 mai 2024, lucrurile au devenit și mai clare. Pe lista oficială apare PUZ-ul „Zonă locuințe, servicii și instituții publice”, iar la rubrica beneficiar scrie LEICESTER INVEST S.R.L. și Primăria Municipiului Timișoara. Deci, în mai 2024, administrația lui Fritz era deja, oficial, beneficiar al unei documentații urbanistice, inițiate în jurul terenurilor Leicester și al propriului CF 454477.
Povestea continuă. Pe 21 ianuarie 2026, Primăria publică noua Etapă I a PUZ-ului. Tot în aceeași cheie, cu aceiași inițiatori și dezvoltării urbanistice. La CTATU din 18 februarie 2026 apar din nou aceiași doi inițiatori. La fel și pe avizul de oportunitate care a fost emis pentru combinația imobiliară de pe Calea Urseni din Timișoara. Municipiul era, așadar, pentru a doua oară, nu doar un vecin desenat accidental pe planșă, ci co-inițiator. Și aici cronologia administrativă începe să semene cu o piesă de Eugen Ionescu, jucată la Cadastru, atunci când, pe 9 iulie 2026, pe site-ul Primăriei apare un proiect de hotărâre privind tocmai… pronunțarea Consiliului Local al Municipiului Timișoara asupra oportunității includerii terenului înscris în CF nr. 454477 Timișoara în PUZ. Adică, acordul asocierii!
Și Articolul 1 cere aprobarea pentru includerea terenului, înscris în CF nr. 454477 Timișoara, aflat în proprietatea Municipiului Timișoara, în PUZ-ul Leicester. Deși, din 2024, fusese deja antamat și trecut prin diverse faze administrative, legale și procedurale. Deci, pusă cap la cap, cronologia spune următoarele: în mai 2024, Primăria era deja beneficiar; în ianuarie 2026 era co-inițiator; în februarie 2026 era co-inițiator în CTATU; în martie 2026 se emite avizul de oportunitate pentru terenul municipal, iar în iulie 2026 Consiliului Local i se cere să aprobe includerea terenului. Deși, CF 454477 a fost dintotdeauna apanajul aleșilor locali, că până și proiectul de hotărâre pentru PUZ Leicester însuși invocă art. 129 alin. (2) lit. c. din Codul Administrativ.
🟠 Luptă de cocoși
Și dă, primarul reprezintă UAT, conduce aparatul executiv și poate pune în aplicare hotărârile Consiliului Local. Dar reprezentarea administrativă nu trebuie confundată cu puterea nelimitată de a dispune de patrimoniul orașului. Iar practica Primăriei, în alte schimburi de teren, arată foarte bine că administrația lui Dominic Fritz stăpânește extrem de bine mecanismul legal. Mai puțin în cazul dezvoltării imobiliare a lui Ion Bejeriță! De exemplu, ǐn cazul Gelsen GSN Construct, în 2024, Consiliul Local a adoptat HCL 232, prin care a trecut terenurile necesare în domeniul privat și a împuternicit explicit Comisia de Negociere pentru schimbul dintre 2.238 mp ai Municipiului și 22.956 mp ai societății.
Apoi, în cazul fabricii Continental, în 2025, Consiliului Local i s-a cerut tot explicit să împuternicească Comisia de negociere pentru schimbul dintre 1.708 mp ai Municipiului și 6.056 mp ai Continental Automotive România. Ulterior, când schimbul a ajuns la contract, tot Consiliul Local a aprobat operațiunea și l-a mandatat expres pe primar să semneze contractul. Cu alte cuvinte,există precedente, există procedură și există mandat. Doar în cazul PUZ Leicester Invest SRL a fost fix pe dos – mai întâi s-a desenat schimbul, apoi evaluarea a rămas invizibilă! Și așa, ajungem si la bani. Căci documentația stabilește cu precizie aproape cadastrală rezultatul schimbului. Mai exact că Municipiul pleacă de la 5.980 mp și ajunge la 10.002 mp, prin aportul a 4.022 mp din terenul Leicester.
Ceea ce documentele publice analizate nu spun însă este mult mai important. Și anume, cât valorează terenurile jonglate între Primaria Timișoara și SC Leicester Invest SRL. Că nu există încă public, cel puțin până acum, un raport de evaluare care să arate valoarea de piață a celor 5.980 mp ai Municipiului sau valoarea suprafețelor Leicester care vor intra în schimb. Și aici simpla aritmetică în metri pătrați nu valorează mare lucru. Tocmai pentru că o mie de metri pătrați fără acces, cu regim agricol, nu sunt economic echivalenți cu o mie de metri pătrați construibili, cu stradă, utilități și reglementare urbanistică favorabilă. Totuși, planșa urbanistică oferă o imagine perfectă a diferenței. Înainte de mariajul public-privat, terenul era arabil. După PUZ devine cu locuințe, activități economice terțiare, drumuri, servicii publice și zone verzi.
Cu alte cuvinte, simpla documentația produce o potențială plusvaloare imobiliară substanțială. Și frumos ar fi fost ca înainte de decizia administrației (2024) și parafarea joint-venture-ului (2026) în Consiliul Local Timișoara, dacă tot a fost antedatată căsătoria, să fi existat un raport de evaluare. Unul care să lămurească la ce regim urbanistic a fost evaluat fiecare teren din acest troc. Dacă CF 454477 al Municipiului este evaluat în starea sa veche, de teren arabil fără acces, iar suprafețele private sunt evaluate având deja în vedere dezvoltarea noului PUZ, comparația e deja profund dezechilibrată. Corect ar fi ca evaluarea să permită compararea terenurilor în condiții echivalente și să arate transparent plusvaloarea produsă de reglementarea urbanistică.
Așa că, deocamdată, nu știm câți bani se mută! Știm doar că, așa cum rezultă din documentația tehnică, vor exista 62 de parcele cu maxim 2 unități locative pe parcelă, servicii, o zonă pentru instituții publice, modernizarea străzii Iuliu Podlipny la profil de 16 metri și o stradă nouă paralelă. Doar că rămâne întrebarea de 5.980 mp , coinițierea PUZ-ului și parteneriatul, fără avizul Consiliului Local și un schimb de terenuri, care a devenit piesă centrală într-o dezvoltare imobiliară de peste șapte hectare. Și fără de care firma lui Ion Bejeriță s-ar fi uitat la un teren agricol, cu culturi moderne de oleaginoase, fără nicio șansă reală de dezvoltare urbanistică. În rest, afacerea arată promițător! Doar dintr-o parte!
Prev Post
What do you think?
Show comments / Leave a comment